Bom, seria desonestidade, se o próprio governo não o fizesse.
A Caixa Econômica toma dinheiro a baixo custo (FGTS, poupança) e empresta com juros maiores, como qualquer outro banco. No caso do SFH, sistema de habitação, ela tem emprestado com taxas a partir de 7,8% nominais (para convênios e para quem tem relacionamento e recebe o salário na Caixa).
Em 2009 contratei um financiamento imobiliário com a Caixa com taxa “de mentirinha” de 8,09% ao ano (linha “Taxa de Juros Contratual” do Demonstrativo de Acompanhamento).
Ocorre que essa taxa é para enganar leigos. O que eu pago mesmo é um pouco mais. Em primeiro lugar, quando você contrata o financiamento, tem que pagar:
1) Taxa de avaliação de imóvel e taxa de avaliação do seu crédito;
2) Taxas de itbi e registro (não é necessário escritura, o contrato da Caixa vale como escritura);
Esses valores têm que ser levados em consideração no cálculo que faremos abaixo. Para isso, é simples, basta reduzi-los do valor que você pegou (exemplo: 200 mil – 2mil de taxas, na verdade a Caixa te emprestou 198 mil. Simples).
O 8,09% é percentual fixo, mas em valores absolutos vai diminuir com as amortizações, incidindo sobre o saldo devedor teórico do mês anterior ao da prestação.
Porém, há a parte crescente do custo, que é a taxa de seguro (digo crescente porque o valor do seguro cresce com a idade do mutuário), e a taxa fixa operacional mensal. No meu caso, esses penduricalhos acrescem 0,575% ao ano à taxa nominal, que passa a ser um CET de 8,665%.
Não bastasse isso, temos a chamada TR que foi, nos últimos anos, de:
TR ANUAL |
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2009
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0,7090
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2010
|
0,6887
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2011
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1,2079
|
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2012
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0,2897
|
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2013
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0,0288
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Fazendo com que meu custo verdadeiro anual tenha sido de, aproximadamente:
JURO REAL |
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2009
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9,37%
|
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2010
|
9,35%
|
|
2011
|
9,87%
|
|
2012
|
8,95%
|
|
2013
|
8,69%
|
Ocorre que, com o aumento da selic, temos um título muito bonitinho do tesouro, a NTN-F, prefixada, pagando na faixa de 12,09% aa (ao ano) (através de bônus semestrais).
Com uma conta aberta na Mirae Asset Securities (que conjuga as seguintes vantagens: baixa taxa de corretagem, é um conglomerado internacional com baixo risco de quebra o que faria o cliente perder o saldo da conta corrente, home-broker que opera balcão, ou seja FII final B, e baixa taxa no tesouro direto) (versus as seguintes desvantagens: home broker médio a ruim e não abertura de limite para compras e vendas – conta margem), a pessoa paga uma taxa de 0,2% aa para a Mirae e uma alíquota regressiva de IR de 22,5% até 15% dependendo do prazo de resgate do tesouro. Mais uma taxa de 0,3% aa pela Bovespa pela custódia.
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Assim, o rendimento líquido da NTN-F 2035 estaria na faixa de 10% aa.
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Assim, o rendimento líquido da NTN-F 2035 estaria na faixa de 10% aa.Logo, a conclusão é de que, enquanto a TR estiver baixa, vale mais a pena comprar NTN-F do que amortizar dívida com a Caixa.
Supondo um saldo devedor constante de 300 mil reais e que o investidor tivesse esse dinheiro disponível em 2009, no momento da compra de um imóvel, mas preferisse aplicar em uma NTN-F com rentabilidade similar à atual, o ganho acumulado desde aquele ano seria de:
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JUROS SFH
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NTNF LÍQ.
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SPREAD
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GANHO
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2009
|
9,37%
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10%
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0,63%
|
1.890,00
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2010
|
9,35%
|
10%
|
0,65%
|
1.950,00
|
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2011
|
9,87%
|
10%
|
0,13%
|
390,00
|
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2012
|
8,95%
|
10%
|
1,05%
|
3.150,00
|
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2013
|
8,69%
|
10%
|
1,31%
|
3.930,00
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SOMA
|
11.310,00
|
Alguns vão alegar que o valor de face da NTN-F pode variar conforme a Selic adotada pelo BC. Ocorre que: se variar para menor, com alta de juros, o investidor mantém a aplicação, que é de longuíssimo prazo (p.ex. o meu financiamento com a Caixa é de 30 anos) e se, pelo contrário, houver uma queda de Selic a uns 7,5% como em 2012, o valor da sua aplicação saltará uns 20 a 30% e você pode resgatar essa bolada e, se bobear, até pagar com sobra o financiamento imobiliário.
Enfim, a menos que a TR se aproxime de 2%, o que é muito improvável no médio prazo, não bata na porta da Caixa para fazer amortizações, adquira NTN-F, dê uma de banco e deixe que as pessoas com dinheiro na poupança financiem seu lucro.
E mais, se você quiser lucrar ainda mais com os títulos do tesouro, além da taxa nominal da contratação, também é possível, para isso escrevemos o nosso Curso Mapa do Tesouro, que fará você dominar o mercado de juros brasileiro e ter ganhos que nunca imaginou que fossem possíveis com esse tipo de aplicação.
Recomendação final: Para uma carteira diversificada, vale uma razoável exposição. Para quem possui financiamento imobiliário, pode valer um belo spread.
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